Tramitar una vivienda en herencia tiene numerosos pasos y numerosos documentos que deberemos recopilar, y todo ellos variará según el tipo de herencia al que se enfrenten sus herederos.

En Inmobiliaria Kabuki, es algo que nos demandan nuestros clientes muy a menudo cuando nos dan en gestión una vivienda procedente de herencia, por lo que continuación vamos a revisar algunos de los aspectos fundamentales que deberemos tener en cuenta, sobre todo si lo que queremos posteriormente es venderla.

En todo caso, debemos ser conscientes de que es un proceso complejo donde cualquier error en la gestión de la herencia y su posterior venta, puede constarnos no sólo dinero y tiempo (que también es dinero), sino quebraderos de cabeza y problemas legales (multas, sanciones) que no teníamos en principio contemplados.

Documentación necesaria para tramitar una herencia.

A continuación, os dejamos una breve relación de los documentos que necesitaremos:

  • Un certificado de defunción expedido por el Registro Civil competente.
  • Un certificado de últimas voluntades expedido por el Ministerio de justicia.
  • Una copia del testamento o acreditación de la condición de heredero.
  • Un acta de declaración de herederos y de adjudicación de la herencia ante Notario
  • La autoliquidación de impuestos en la Comunidad Autónoma correspondiente, así como una solicitud de cambio de titularidad, a favor de los nuevos titulares de la herencia.

Gastos e impuestos derivados de una herencia.

Tramitar la herencia suponen varios gastos, vamos a verlos.

En primer lugar, deberemos abonar las tasas necesarias para poder obtener algunos de los documentos necesarios y certificados necesarios para poder realizar la declaración de herederos.

Posteriormente será necesario pagar los gastos de la notaría y liquidar los impuestos. Estos últimos pueden variar en función del tiempo que se haya tardado en liquidarlos desde el fallecimiento y el grado de parentesco de los herederos (bonificaciones), así como de la Comunidad Autónoma competente (en este caso la Junta de Andalucía) o del Ayuntamiento donde se ubique la vivienda, lugar esté último donde deberá abonarse correspondiente la plusvalía municipal.

A este respecto será fundamental asignar un correcto valor a cada inmueble objeto de la herencia, con el fin no sólo de disminuir la carga fiscal, sino también para evitar posibles multas y sanciones por ello. Es lo que llamamos en Inmobiliaria Kabuki “Precio Inteligente”, que además nos permitirá obtener la mayor cantidad dineraria por nuestra vivienda heredada.

Finalmente será necesario inscribir la vivienda objeto de la herencia a nombre del nuevo titular y abonar los honorarios del Registro de la Propiedad.

Plazos permitidos para tramitar la herencia.

En verdad no hay un plazo para repartir la herencia, pero sí hay un plazo para liquidar los impuestos. Respecto a los plazos de éstos, se dispone de seis meses desde el fallecimiento antes de que se haga efectiva la liquidación de los impuestos, aunque puede pedirse la ampliación al plazo de un año o el fraccionamiento de los pagos.

 

Problemas entre los herederos para repartir la herencia.

Es, sin duda, la causa fundamental que hace que, después de todo el trabajo realizado, la vivienda se acabe vendiendo por debajo de precio de mercado.

En virtud de nuestra experiencia en la negociación y compra de bienes inmuebles, recomendamos que entre los herederos se designe a una persona (bien sea alguien de la familia o algún miembro de nuestro equipo que desempeñe ese papel desde la neutralidad y escucha de las partes), que haga las labores de mediador y representante para liderar el proceso. Cuando todos los herederos quieren participar en la negociación normalmente no acaba en buen puerto la venta. Este líder o mediador será el único interlocutor con la parte compradora. 

 

La importancia del “Precio Inteligente”.

En nuestra trayectoria, vemos a menudo dos situaciones muy recurrentes relacionadas con la valoración de la vivienda.

Por un lado, los vendedores que sobrevaloran la casa heredada porque están proyectando sus vivencias, emociones y sentimientos, por lo que salen a vender con un precio muy alto. Y por otro lado, aquellos que por desconocimiento de la realidad física de la vivienda y de la situación del sector salen a la venta con precios muy por debajo de mercado«.

Así, los primeros no consiguen vender en el plazo para pagar los impuestos y el problema se extiende en el tiempo ‘sine die’ (mientras se siguen pagando gastos de comunidad, contribución, derramas, seguro del hogar, hipotecas pendientes…) sin que la vivienda genere ningún tipo de renta o liquidez.

Los segundos, como es lógico sacan un rendimiento dinerario mucho menor en la venta.

 

ALGUNOS CONSEJOS

Ponga en valor su inmueble. Con pequeñas mejoras que realicemos, como por ejemplo, limpiar a fondo la casa, retirar muebles antiguos y enseres o dar una mano de pintura, haremos que el valor percibido por los compradores sea mucho mayor, obteniendo así un mejor precio por si vivienda en herencia

Tenga toda la documentación obtenida de la herencia disponible, ello generará confianza de cara al posible comprador.

Vele por la buena sintonía entre los herederos. Nosotros pensamos que sin un buen ambiente es imposible una buena negociación.

Déjese asesorar por nuestro equipo. En Inmobiliaria Kabuki defendemos los intereses de nuestros clientes por encima de los nuestros propios. Y como decimos siempre: Es nuestro trabajo y nos gusta.

 

Llámenos sin compromiso, estaremos encantados de ayudarle.